Å kjøpe eiendom har lenge vært sett på som en sikker investering. Her ser vi nærmere på årsakene til det, og hva du bør være oppmerksom på dersom du selv vurderer å investere i eiendom.
Eiendomsinvesteringer kan ofte gi både inntekter på kort sikt, og kapitalvekst på lengre sikt.
Grunner til å investere i eiendom
Vi kan trekke frem særlig tre årsaker til at det kan lønne seg å kjøpe eiendom:
- Verdistigning på lengre sikt
- Leieinntekter umiddelbart
- Gunstige skatteregler
1. Verdistigning på lengre sikt
Eiendomsprisene i Norge har steget jevnt i mange år. Det gjelder særlig i de store byene, men det har også vært tilfelle i store deler av landet generelt. I perioden fra 2010 til 2023 ble det i flere år registrert 10 % økning i boligmarkedet i de største byene. Selv om enkelte steder hadde noe lavere stigning, var trenden gjennomgående at prisene økte.
Samtidig viser historikken at det stadig kan komme kortsiktige svingninger i økonomien, som påvirker boligprisene. Innen den nevnte perioden var det for eksempel en nedgang i boligprisene mellom 2017 og 2019.
Denne nedgangen endret imidlertid ikke det helhetlige bildet for perioden, det viser en betydelig vekst. Dette gjør at eiendom gjerne ses som en langsiktig god investering.
2. Leieinntekter umiddelbart
Når man investerer i boligeiendom vil det også gi mulighet til umiddelbare inntekter. Ved å leie ut bolig, kan man få en attraktiv og stabil inntekt.
Leiemarkedet opplever, på samme måte som boligmarkedet for øvrig, stor etterspørsel. Dette gjelder særlig de største byene og universitetsbyene. Men også mange andre steder i landet kan utleiemarkedet være en trygg inntektskilde.
3. Gunstige skatteregler
Skattereglene i Norge er slik at man får trekke fra renteutgifter man har på boliglån på skattemeldingen. Dette er en viktig fordel, dersom man har et stort boliglån.
Samtidig sier skattereglene også at man slipper å betale skatt av utleiedel i en bolig man selv bor i. Da er det viktig å være klar over at utleiedelen ikke skal representere en større verdi enn den delen man selv bor i.
Dersom man investerer i en eiendom for utleie, på en annen adresse enn den man selv bor på, er det imidlertid skattepliktig.
Investere i eiendom for langsiktig vekst
Når man vurderer å investere penger, er særlig to faktorer viktige:
- Avkastning
- Sikkerhet
Eiendomsmarkedet anses generelt å levere på begge disse punktene.
Som regel sammenlignes det med for eksempel aksjemarkedet. Hvor høy avkastning man oppnår der, varierer mye. Aksjekurser kan endre seg kraftig fra dag til dag, og påvirkes av en rekke ulike faktorer.
Eiendomsprisene påvirkes også av utenforstående faktorer. Likevel er de som regel mer langsiktige og dermed lettere overskuelige faktorer. Den viktigste av dem er befolkningsvekst, økonomisk utvikling og tilflytting til urbane områder.
Langsiktighet er hele tiden en viktig faktor. Hvis man for eksempel kjøpte eiendom i 2017 kunne man oppleve et tregere marked i ett år eller to. Deretter kom det stigning, og innen i dag ville en slik investering ha hatt betydelig vekst. Dette kan du også lese mer om hos DNB Nyheter. Nordnet forteller også mer om investeringsstrategier for eiendomsmarkedet.
Hvordan diversifisere eiendomsinvesteringer
For å begrense risikoen ved en investering er diversifisering viktig. På den måten sprer man pengene på ulike områder. Når det kommer svingninger, vil dermed ikke hele porteføljen påvirkes samtidig.
Innen eiendom er det ulike måter å gjøre dette på:
- Ved direkte oppkjøp
- Investering i eiendomsfond
- Aksjer i børsnoterte eiendomsselskaper
- Eiendomssyndikater
1. Ved direkte oppkjøp
Ved direkte oppkjøp kjøper man selv fysisk eiendom. Eiendommen kan benyttes til utleie, enten helt eller delvis. Noen investerer også i direkte oppkjøp, for videresalg. For eksempel kan man videreselge eiendom etter oppgradering eller andre endringer. Dette gjøres ofte av håndverkere, som kan tilføre betydelig økt verdi selv, men også av andre investorer.
2. Investering i eiendomsfond
Ved å investere i eiendomsfond trenger man ikke selv engasjere seg i eiendomsmarkedet. Da er det fondet som går inn i ulike eiendomsprosjekter, mens man selv ikke har et direkte eierskap. Dette er en enkel investering, særlig hvis man føler at man ikke har tilstrekkelig kunnskap om markedet.
3. Aksjer i børsnoterte eiendomsselskaper
På samme måte kan man kjøpe aksjer direkte i ulike eiendomsselskaper. Da mister man den spredningen av risiko som et fond representerer. Til gjengjeld har man full kontroll med hvilke selskaper man er inne i. Det er en fordel hvis man har god kjennskap til eiendomsmarkedet og selskapene som opererer der. Hvis man ikke har det, vil det kunne representere en større risiko enn å investere i fond.
4. Eiendomssyndikater
Ved å investere i syndikater, vil man potensielt kunne øke gevinsten, men det øker samtidig også risikoen.
Eiendomssyndikater er en gruppe med ulike investorer som innhenter kapital med den hensikt å investere i store eiendomsprosjekter. Her vil det kreve at man har god kjennskap til slike prosesser for å kunne vurdere risikoen for investeringen.
Selv om man velger å investere i mer enn en type eiendomsinvestering, er det ikke sikkert at alle typer passer. For eksempel kan det være fornuftig å starte med å investere i eiendomsfond, og deretter i enkelte børsnoterte eiendomsselskaper etter hvert som man blir mer kjent med dem.
Forskjellene på å investere i eiendom privat eller gjennom et AS
Det er viktig å være klar over en del ulikheter når det gjelder å investere i eiendom som privatperson, eller å investere gjennom et aksjeselskap. Det handler om:
- Skatt
- Ansvar
- Administrasjon
- Gjeld
1. Skatt
For å få mest mulig ut av investeringen i eiendom, er det viktig å sette seg inn i skattereglene rundt eiendom.
Når man leier ut hybel eller leilighet i boligen man bor i, vil man i utgangspunktet ikke behøve å betale skatt.
Imidlertid må man betale skatt dersom man som privatperson leier ut bolig på en annen adresse enn der man selv bor, eller hvis delen man leier ut har høyere verdi enn den man selv benytter. Det kan for eksempel være hvis man eier en stor gård og leier ut mange leiligheter, men kun benytter en leilighet selv.
Da blir inntekten beskattet som personinntekt.
I et eiendomsselskap blir inntektene beskattet i henhold til selskapsskattesatsen. Den er i utgangspunktet lavere.
Samtidig er det slik at det kan være skattefordeler når man selger eiendom, også som privatperson. Det gjelder særlig hvis man har eid en eiendom i mer enn ett år.
Det er også viktig å være klar over generelle skattefradrag i forbindelse med eiendomsinvestering. Dette kan man lese nærmere om hos Skatteetaten.
2. Ansvar
Som privatperson står man fullt ansvarlig for lånet på en bolig man leier ut. Man er også ansvarlig for andre utgifter og vedlikehold.
I et eiendomsselskap som er registrert som et aksjeselskap vil det stille seg annerledes. Da er ansvaret knyttet til selskapets aksjekapital, og dermed begrenset til den.
Det er også slik at et aksjeselskap vil gi et tydeligere skille mellom privatøkonomi og selskapets økonomi. Dersom man søker å få med eksterne investorer i en eiendomsinvestering, vil det som regel fremstå mer profesjonelt og ryddig med et aksjeselskap. Ikke minst er det fordi man da har plikter innen regnskap og åpenhet, som vil gjøre det enklere for alle parter å følge med på den økonomiske utviklingen i prosjektet.
3. Administrasjon
Som privatperson bør man føre regnskap og man må følge opp blant annet kommunale forpliktelser. Likevel vil man ha færre pålagte forpliktelser.
Som et aksjeselskap vil et eiendomsselskap være pålagt flere krav, blant annet til regnskapsføring og revisjon.
4. Gjeld
Som privatperson vil man ofte kunne få bedre lånebetingelser enn et aksjeselskap. Det er fordi man da står personlig ansvarlig for gjelden, og banken kan i verste fall kreve et tvangssalg av boligen dersom de ikke får tilbakebetalt gjelden.
Siden et aksjeselskap har et mer begrenset ansvar, vil de ofte få dyrere lånebetingelser. Kostnaden på lån kobles alltid til graden av risiko banken tar.
I begge tilfeller vil graden av egenkapital være avgjørende både for å få innvilget lån, men også for rentebetingelsene man blir tilbudt. Banken vil alltid gjøre individuelle vurderinger, og se på betjeningsevnen til låntaker.
Hvis det er privat investering vil banken vurdere privatøkonomien til lånsøker, blant annet gjennom innhenting av kredittscore.
Hvis det er et eiendomsselskap organisert som aksjeselskap vil banken se på den helhetlige økonomien til selskapet, og på kontantstrømmen. Det vil blant annet inkludere eventuell øvrig gjeld, samt eksisterende og fremtidige leieinntekter.
Slik forbereder du deg til å investere i eiendom
Når man skal lykkes med en investering er planlegging viktig. Man bør sette opp en nøye gjennomtenkt forretningsplan.
Planen bør inneholde:
- Målene
- Strategiene
- Potensielle utfordringer
- Budsjett
Ved å få oversikt over dette, kan man kartlegge hvilke inntekter og utgifter man planlegger med. Det er en god måte å sikre lønnsomhet på, og for å unngå uforutsette økonomiske utfordringer.
Slik kan du investere i eiendom med lav egenkapital
- Gjennom eiendomsselskap
- Gjennom aksjefond
- Flipping
- Crowdlending
1. Gjennom eiendomsselskap
Hvis du ønsker å gå inn i eiendomsmarkedet, men ikke har tilstrekkelig med penger til å kjøpe en egen eiendom, er et eiendomsselskap en løsning. Da trenger du ikke å ha nok midler til å gjøre et oppkjøp av en hel eiendom. Likevel vil investeringen din kunne følge den oppgangen som måtte komme i eiendomsmarkedet.
Det er fortsatt viktig å være klar over kortere svingninger. Derfor anbefaler økonomer å ha et langt perspektiv når man går inn i aksjemarkedet, det gjelder også når det er snakk om eiendomsselskaper.
Videre vil det være fornuftig å sette seg inn i hvilke områder de ulike selskapene investerer i, og velge selektivt. Særlig hvis man har begrenset med kapital, er det viktig å gjøre mest mulig research for å sikre at pengene gir best mulig avkastning.
2. Gjennom aksjefond
På samme måte kan man investere i aksjefond, dersom man ikke har nok penger til å kjøpe en eiendom.
Ved å gå inn i aksjefond, sprer man risikoen mer enn om man kjøper aksjer i selskaper direkte. Dette er særlig gunstig dersom man ikke selv kjenner eiendomsmarkedet inngående, men kun ønsker å dra nytte av den generelle oppgangen innen segmentet.
Slike aksjefond kjøper aksjer hos eiendomsselskaper og Real Estate Investment Trusts, såkalte REITs. Disse aksjekjøpene foretas av profesjonelle forvaltere med inngående kunnskap om eiendomsmarkedet. De sitter gjerne på mer analyse og statistikk enn det lekmenn gjør. Derfor anbefales ofte fond av økonomer, for å spre risikoen.
Når man kjøper aksjer direkte vil man gjerne bruke mer tid på research og oppfølging, enn om man kjøper aksjer gjennom et eiendomsfond.
3. Flipping
Å kjøpe eiendom og pusse den opp, for deretter å selge den videre, kalles flipping.
Da er hensikten å sørge for at man sitter igjen med et overskudd, etter at man har brukt tid og penger på å pusse opp eiendommen.
Mulighetene for profitt ved flipping avhenger av flere faktorer:
- Pris ved kjøp og salg
- Kostnad ved oppussing
- Gjeldskostnad
- Skattlegging
1. Pris ved kjøp og salg
Det er grunnleggende viktig at eiendommen kjøpes for en sum som er lav nok til at det er grunnlag for å skape et overskudd ved videresalg. Det vil si at man bør kjenne godt til eiendomsmarkedet på stedet før man kjøper.
Det finner man ut av blant annet ved å se på eiendomsoverdragelser i områder for en periode. Det er også fornuftig å vurdere hvilken målgruppe man ser for seg å selge eiendommen videre til, og hva kjøpekraften er for den målgruppen. Innen de ulike segmentene er det gjerne en maksgrense for hva folk er villige til å betale, før de enten dropper ut eller går videre til større boliger eller andre områder.
2. Kostnad ved oppussing
Ofte er det håndverkere som utfører slik flipping, nettopp fordi de har god kontroll på kostnaden til oppussing. Imidlertid er det også mange privatpersoner som har gjort det med godt resultat.
Det krever dog at man er god til å vurdere hva som trengs av oppussing. Å rive, sette opp vegger, legge gulv og male er DIY-arbeid som mange liker å gjøre selv.
Samtidig er det en del ting som krever fagfolk, særlig når du skal selge videre. Da vil en kjøper etterspørre attester fra fagfolk hvis det er utført for eksempel våtromsarbeid eller elektrikerarbeid. Det vil kunne påvirke salgsprisen negativt hvis oppussingsarbeidet ikke er skikkelig gjort.
3. Gjeldskostnad
Man trenger ikke ha egenkapital til hele kostnaden ved å kjøpe en bolig for flipping. Imidlertid må man regne inn gjeldskostnader når man skal sette opp et budsjett.
Hvis man har et rentebærende lån, vil det øke kostnaden for hver måned man bruker på oppussingen. Dermed blir tidsfaktoren viktig.
Samtidig er det slik at man som regel må regne med høyere rente på lån til sekundærbolig, enn til primærbolig. Når du planlegger et slik prosjekt bør du derfor kontakte banken din, for å få en realistisk oversikt over hva rentekostnadene vil kunne være.
4. Skattlegging
Beskatning av salg av eiendom varierer for privatpersoner og aksjeselskaper. Det er imidlertid gunstige regler også for privatpersoner, men da fordrer det gjerne at man har eid eiendommen minst et år.
Dette går imot argumentet om å være rask, dersom man har rentebærende lån på prosjektet. Dette er derfor faktorer det er viktig å regne ut på forhånd.
Det vil alltid være en risiko forbundet med flipping, ved at man ikke oppnår den forventede salgsprisen.
Samtidig vil man uansett da sitte med en oppusset eiendom, som vil kunne generere gode leieinntekter inntil man eventuelt finner en kjøper på et senere tidspunkt. Når man planlegger flipping, kan det derfor være en fordel å sette opp et økonomisk scenario for både salg og utleie.
4. Crowdlending
Crowdlending er en finansieringsmåte hvor privatpersoner og institusjoner låner ut penger til ulike prosjekter. Man kan da gå inn i slike prosjekter innen eiendom.
I utgangspunktet skal crowdlending kunne gi høyere avkastning enn å sette pengene på en sparekonto. Samtidig har det en risiko, siden investeringen er knyttet opp mot konkrete prosjekter.
Det vil derfor være viktig å sette seg nøye inn i det enkelte prosjekt, og betingelsene i hvert enkelt lån. Crowdlending og beskatning kan du lese mer om hos Skatteetaten.
Risikoer ved å investere i eiendom
Selv om eiendomsmarkedet i lengre tid har hatt en generell økning i Norge, er ikke det garantert å fortsette. Det er også viktig å være oppmerksom på variasjoner ulike steder i landet. Dessuten må man være klar over at hvert enkelt eiendomsprosjekt har spesifikke forhold knyttet til seg, som påvirker verdiutviklingen.
Eiendomsinvesteringer generelt vil også bli påvirket av økonomiske forandringer i samfunnet generelt. Det kan være faktorer som:
- Renteendringer
- Økonomisk nedgang
- Arbeidsledighet
Oppsummert
Å plassere penger i eiendom har lenge vært sett på som en sikker investering både på kort og lang sikt. Det er fordi det er ansett som stor sannsynlighet for verdiøkning, samtidig som man har mulighet til umiddelbare inntekter ved utleie.
Dersom man ikke har midler til å kjøpe en eiendom, finnes det likevel muligheter for å dra fordel av eiendomsmarkedet. Det kan være ved:
- Å kjøpe aksjer i eiendomsselskap
- Å kjøpe aksjer i fond innen eiendomssegmentet
- Låne for å kjøpe eiendom for oppussing, for å selge videre til høyere pris
- Crowdlending til prosjekter innen eiendomsmarkedet
