Hva er egenkapitalkrav?

Når du skal låne penger til bolig, kan du ikke låne hele kjøpesummen. Det stilles et såkalt egenkapitalkrav, og her forklarer vi hva det vil si for deg.

Egenkapitalkrav er enkelt sagt at banker og myndighetene krever at du selv dekker en del av kostnaden ved å kjøpe en bolig, når du tar opp et boliglån.

Egenkapitalkravet kan variere

Egenkapitalkravet varierer, med bakgrunn i faktorer som:

• Kredittscore
• Inntekt
• Eksisterende gjeld
• Boligens tilstand
• Boligens beliggenhet

Bankene gjør alltid individuelle vurderinger ved hver lånesøknad, og kan i den prosessen vurdere det slik at det er høyere risiko ved utlån til enkelte kunder. Da kan de sette et høyere egenkapitalkrav.

Hva fører til høyere egenkapitalkrav

Hvis for eksempel banken synes en kunde har høy gjeld i forhold til inntekten sin, kan det føre til høyere egenkapitalkrav.

Da kan det være at de tilbyr et lavere lån enn de ellers ville gjort, og dermed må kunden stille en høyere egenkapital for å kjøpe en bestemt eiendom. En årsak til dette er at dersom eiendommen må gå til tvangssalg, er banken sikrere på å få tilbake pengene sine selv om salget ikke oppnår maksimal salgspris i forhold til verdisettingen.

Det skjer også at banker stiller høyere egenkapitalkrav til førstegangskjøpere, enn til kunder som har hatt boliglån en del år, og som har vist at de klarer å betjene lånet sitt.

Dette kan være ekstra krevende, siden førstegangskjøpere ofte ikke har vært i jobb veldig lenge.

Hvordan skaffer man egenkapital

Mange førstegangskjøpere har imidlertid sparepenger, for eksempel gjennom såkalt BSU, boligspar for ungdom. Det er en spareordning som drar nytte av ekstra gunstige skatteregler, nettopp med tanke på at unge mennesker skal kunne spare opp egenkapital til boligkjøp. Du kan lese mer om dette hos Skatteetaten.

Dersom du ikke har BSU, kan det være fornuftig å snakke med banken din om å opprette det.

Andre måter å skaffe egenkapital på er gjennom arv eller gaver. Dersom man mottar pengegave fra foreldre, som forskudd på arv, vil det være lurt å sette opp en avtale om hvilke vilkår som gjelder. Det er særlig viktig dersom det er flere søsken i en familie, men ikke alle mottar forskudd på arv samtidig.

Det kan også være mulig å selge eiendom eller verdigjenstander for å skaffe tilstrekkelig egenkapital. Det kan for eksempel være salg av en hytte, bil eller båt.

Hvis man ikke er førstegangskjøper, vil man som regel ha en bolig man selger når man kjøper ny bolig. Da vil i utgangspunktet det salget skaffe tilstrekkelig med egenkapital for et nytt kjøp. Imidlertid vil ikke det alltid være tilfellet. Hvis man kjøper en betydelig dyrere bolig, kan det hende man må stille ekstra egenkapital i tillegg.

Fordeler ved høy egenkapital

Generelt er det ansett som en stor fordel å ha høy egenkapital når man skal kjøpe bolig. Dette har to viktige årsaker:

1. Boliglånet blir lavere
2. Renten blir lavere

1. Boliglånet blir lavere

Det sier seg selv at jo større del av boligprisen man kan betale med egne penger, jo lavere blir beløpet man må låne. Da står man friere til å velge lavere månedlige terminbeløp.

På den måten kan det gi en romsligere privatøkonomi.

Hvis man likevel velger å ha høye månedlige terminer, betaler man raskere tilbake lånet. Dermed blir totalkostnaden på boliglånet lavere, enn om man må ta opp et større lån for å gjennomføre boligkjøpet.

2. Renten blir lavere

Banken setter renten individuelt, først og fremst i forhold til hvor stor risiko de ser ved å tilby et lån.

Dersom man stiller med høy egenkapital ved et boligkjøp, vil det være betydelig lavere risiko for banken. Da vil de kunne tilby en lavere rente.

Totalkostnaden på lånet vil fortsatt avhenge av hvor lang nedbetalingstid man velger, men med lavere rente vil kostnaden uansett bli lavere.

Risiko ved lav egenkapital

Hvis man har lav egenkapital ved boligkjøp, er det særlig to risikofaktorer:

1. Verditap
2. Høye kostnader

1. Verditap

Dersom man har lav egenkapital ved et boligkjøp, og boligen faller betydelig i verdi, kan man i verste fall ende opp med å ha et lån som er høyere enn det man potensielt kan selge boligen for.

Samtidig er det slik at boligmarkedet generelt har steget jevnt og trutt i Norge de siste årene. De fleste mener at denne økningen vil fortsette, i alle fall i de største byene, fordi det fortsatt bygges for få nye boliger.

Likevel er dette en risiko man bør ha i bakhodet, og vurdere i forhold til den boligen man kjøper. Da bør man se på hvilke faktorer som kan komme til å påvirke prisutviklingen for nettopp det prospektet.

2. Høye kostnader

Hvis man har lav egenkapital, vil lånet være tilsvarende stort. Det betyr at man risikerer å måtte betale relativt høye månedlige terminer.

Det er også viktig å huske på at man da kan ha noe mindre fleksibilitet i forhold til å be om lavere månedlige terminer.

Dette kan føre til en anstrengt privatøkonomi. Derfor er det viktig å gå nøye gjennom eget budsjett, og ha en solid buffer, dersom man kjøper bolig med lav egenkapital. Det er også viktig å sette seg inn i bankens regler når det gjelder å søke om betalingsutsettelse i noen terminer, dersom man i en periode får økonomiske problemer.

Derfor er egenkapital viktig

Når det stilles et klart egenkapitalkrav har det følgende årsaker:

• Reduserer risiko – banken løper lavere risiko ved å låne ut pengene og tilbyr derfor lavere rente
• Styrer lånebeløpet – du må ha minst 15 % egenkapital. Jo mer penger du har i egenkapital, jo mer kan du derfor låne
• Kredittverdighet – hvis du har god egenkapital, er det sannsynlig at du har en høy kredittscore og kredittverdighet. Det betyr også at det er lettere å få godkjent et boliglån
• Stabil privatøkonomi – hvis man har klart å spare opp en betydelig egenkapital vil bankene ofte se det som et tegn på at man har god kontroll på egen privatøkonomi
• Begrenser egen risiko – ved å ha høy egenkapital vil du tåle eventuelle fremtidige økonomiske endringer som lavere boligverdi eller lavere inntekt

Regler for egenkapital

Myndighetene har fastsatt regler for egenkapital ved boligkjøp. Det er derfor ikke tillatt for banker å låne ut hele beløpet ved et boligkjøp. Disse reglene ble utarbeidet blant annet som følge av bankkrisen i 2008, og etter kraftig økning i boligpriser og privat gjeld i 2010-årene.

I 2015 kom Finanstilsynet med retningslinjer for boliglån, hvor det heter:

• Boligkjøper må stille med minst 15 % av boligens verdi i egenkapital
• Låntaker bør ikke ha mer enn fem ganger egen inntekt i lån, inkludert forbruksgjeld
• Krav om fastsettelse av nedbetalingstid innen en viss tid

Dette innebærer at man ikke kan låne mer enn inntil 85 % av verdien på boligen man skal kjøpe. Avhengig av hvor dyr boligen i utgangspunktet er, vil man derfor måtte stille et betydelig beløp for å komme inn på boligmarkedet.

Særlig i de største byene kan det for mange være en utfordring å skaffe tilstrekkelig egenkapital.

Kan man unngå egenkapitalkravet?

Dersom man ikke har egenkapital, vil det være vanskelig å finansiere et boligkjøp. Imidlertid finnes det noen muligheter for finansiering.

1. Husbankens Startlån
2. Felleslån
3. Kausjonist

1. Husbankens Startlån

Husbanken har en finansieringsordning som skal være tilgjengelig for låntakere som sliter med å komme inn på boligmarkedet på grunn av lav inntekt.

Et Startlån kan brukes på hele kjøpesummen, og fjerner dermed egenkapitalkravet.

Det er viktig å være klar over at Startlån er behovsprøvd. Det betyr at det ikke gis til personer som også tilbys ordinært boliglån i en bank.

2. Felleslån

Hvis man har en partner eller et familiemedlem som man kan kjøpe bolig sammen med, går det an å søke om felleslån. Da kan det være mulig å ta opp boliglån uten egenkapital.

Ofte vil det imidlertid kreve at medlåntakeren har en sterk økonomisk situasjon, enten ved en høy inntekt eller egenkapital.

I praksis vil det da ofte bety at det kreves egenkapital, men at det kun kreves av den ene parten når to kjøper bolig sammen.

I slike tilfeller er det viktig å skrive en kontrakt over eierforholdet, som gjenspeiler de økonomiske bidragene fra hver av partene. På den måten kan man unngå uoverenskomst ved et eventuelt senere salg av boligen.

3. Kausjonist

Hvis man kjøper bolig alene, men har foreldre eller andre som kan stille som kausjonist, kan man unngå egenkapitalkravet.

I slike tilfeller vil banken vurdere sikkerheten kausjonisten stiller med, i den individuelle vurderingen av lånet. Ofte vil da kausjonisten måtte stille fast eiendom, som regel egen bolig, som sikkerhet. Det fordrer da at kausjonistens eiendom ikke allerede er fullt belånt.

Det er viktig å da være klar over at kausjonisten står ansvarlig for lånet i samme grad som låntaker.

Høyere egenkapitalkrav for sekundærbolig

Det er verdt å være klar over at egenkapitalkravet er noe annerledes når det gjelder kjøp av sekundærbolig. Det kan være for eksempel en hytte, eller et hus eller en leilighet man planlegger å leie ut.

Generelt ansees det å være en noe høyere risiko forbundet med å låne ut penger til sekundærbolig. Det er årsaken til det høyere egenkapitalkravet.

Banker i Norge krever generelt at man har 40 % egenkapital ved kjøp av sekundærbolig.

Endringer i egenkapitalen

Egenkapitalen er det beløpet man selv har å bruke ved et boligkjøp. Således gjenspeiler det den andelen man selv eier i boligen, mens banken eier den delen som er lånefinansiert.

Egenandelen vil dermed vokse ettersom man betaler ned avdrag på lånet.

Dette fører til at man kan ha en større egenandel hvis man senere vil kjøpe en annen bolig, gitt at det er innen samme prissegment.

Samtidig vil egenandelen også kunne endre seg, ved at man senere øker boliglånet. Det gjøres ofte fordi man enten øker boliglånet for å pusse opp eller rehabilitere boligen, eller fordi man refinansierer forbruksgjeld.

Oppsummert

Egenkapital er viktig ved boligkjøp. Myndighetene stiller i utgangspunktet klare krav til egenkapital, for å hindre at bankene låner ut mer penger enn det kundene klarer å betale tilbake. Når du er på boligjakt, er det viktig å huske på følgende om egenkapital:

• Høy egenkapital gir større økonomisk trygghet og mulighet for lavere rente
• Egenkapitalen styrer hvor mye du har anledning til å låne, siden lån kan dekke maksimalt 85 % av boligens verdi
• Høy egenkapital gir deg større økonomisk fleksibilitet i fremtiden, blant annet med lavere månedlige terminbeløp