Refinansiering av boliglån

Det er flere årsaker til at folk søker om refinansiering av et boliglån. For noen dreier det seg utelukkende om å innhente bedre rentebetingelser.

Andre gjør det for å kvitte seg med gjeld, eller for å investere i for eksempel bil eller oppussing. Les her hvordan du går frem, og hvordan du best kommer ut av det økonomisk.

Hva vil det si å refinansiere boliglån?

Refinansiering av forbrukslån kan gi deg mer kontroll over egen økonomi, og du vil samle flere smålån i ett lån. Når du refinansierer boliglån, vil du ta opp mer lån i det eksisterende lånet. Det er også mulig å bake inn forbruksgjeld i dette lånet.

For å få innvilget et boliglån, må du ha minst 15% i egenkapital. Det vil si at belåningsgraden er på 85%. Hvis det er noen år siden boligen din ble kjøpt, kan det med stor sannsynlighet være at den har økt i verdi, og at du har betalt ned en del på lånet. Dette kan gi deg muligheten til å nettopp refinansiere boliglånet.

Å refinansiere boliglånet gjøres av følgende årsaker: å frigjøre kapital, å få bedre vilkår på lånet, eller å samle gjeld i boliglånet.

#1. Å frigjøre kapital

Målet med å refinansiere boliglån kan være å frigjøre kapital. Kanskje trenger boligen din nytt tak eller går du med planer om en verdensomseiling?

Uansett hva du ønsker å kjøpe, kan du benytte deg av refinansiering av boliglånet. Du kan bruke pengene til det du vil.

#2. Å få bedre vilkår på lånet

Et annet mål med å refinansiere boliglånet, er å få bedre vilkår på lånet. Kanskje har du oppdaget at en annen bank har bedre rentevilkår enn din bank? Da kan du ta med denne informasjonen tilbake til banken din for å forhandle. Om du bytter bank, vil det også gå under betegnelsen refinansiering av boliglån.

#3. Å samle flere lån i boliglånet

Det tredje målet med å refinansiere boliglån, er å samle annen gjeld i dette lånet for å spare penger på renter og gebyrer. Boliglånet har lav rente i forhold til andre lån, og særlig i forhold til forbrukslån, som er lån uten sikkerhet. Derfor kan det lønne seg å bake smålån og usikret gjeld inn i boliglånet.

Tips: Se også refinansiering av billån her.

Forskjellen på annuitets- og serielån

Det er viktig å forstå forskjellen på et annuitetslån og serielån, også i sammenheng med refinansiering av boliglån.

Et annuitetslån betyr at du betaler en fast sum hver måned. Rentene vil da utgjøre den største delen i begynnelsen, mens andelen avdrag er lav.

Et serielån betyr at du betaler like store månedlige avdrag i hele nedbetalingsperioden. Dermed vil den første innbetalingen være den høyeste summen. Rentekostnadene vil deretter reduseres raskere enn i et annuitetslån, ettersom du betaler inn stadig mer på lånets hovedstol.

Serielån er billigere

I praksis vil dette si at annuitetslånet gir høyere totalkostnader, men lavere månedlige innbetalinger over lengre tid. Årsaken til at de fleste likevel har annuitetslån er rett og slett det at de ikke har nok inntekt til høye avdrag tidlig i låneperioden. Dette gjelder spesielt nyetablerte.

Å endre et annuitetslån til serielån er noe mange gjør i forbindelse med en refinansiering. Dette sammenfaller naturligvis med at de fleste får bedre økonomi ettersom årene går.

Krav for å refinansiere boliglån

Det foreligger noen krav for at du skal få en refinansiering av boliglånet innvilget. Her er en oversikt:

• Du må ha satt pant i boligen. Jo mer egenkapital du har i boligen, jo bedre betingelser kan du få. Egenkapitalen viser hvor mye av boligen du eier, i motsetning til hvor mye du skylder på den.
• Hvis du har mye annen gjeld, kan det påvirke om du får refinansiert boliglånet ditt. Långivere vil sikre seg at du har evnen til å betale tilbake lånet.
• Du må ha betalt ned en andel på lånet, og boligen må ha økt i verdi, slik at det er en betydelig differanse mellom markedsverdi og beløpet du har igjen å betale.
• Det må foreligge en ny verdivurdering av boligen.
• Långivere ser på inntekten din for å vurdere om du har råd til å betale ned det nye lånet. Hvis du har høy inntekt, øker sjansene for å få refinansiert.

Slik søker du

Det er ikke vanskelig å søke om å refinansiere boliglån. Her følger en generell fremgangsmåte for å søke:

• Besøk bankens nettsider.
• Her må du logge inn med BankID.
• Søknaden fylles ut digitalt.
• Husk å fyll ut alle opplysninger som etterspørres, som gjeld, inntekt og boligens verdi, og sørg for at alt ser korrekt ut før innsending.
• Legg ved kopi av den nye verdivurderingen av boligen.
• Banken vil behandle søknaden din, og du vil ha svar innen noen dager. Hvor lang tid det tar å få svar, kan variere fra bank til bank.
• Lånebeløpet vil fastsettes ut fra inntekten din, gjeldsgraden din, boliglånets størrelse og boligens verdi.
• Rentesatsen du tilbys, vil være individuell, og styres av både markedsrenten, bankens egne vilkår, din økonomi og størrelsen på lånebeløpet.
• Det er ikke bindende å søke om refinansiering av boliglånet. Du kan enkelt takke nei etter at du har mottatt tilbudet fra banken.

Fordeler

• Du kan frigjøre kapital til renovering av boligen, reiser eller det du har lyst til.
• Du kan samle gjeld, og slik redusere kostnadene til renter og gebyrer.
• Det kan gi deg bedre oversikt over egen økonomi, dersom du baker inn flere lån i dette lånet.
• Du kan få bedre vilkår på boliglånet, og slik betale mindre i renter og gebyrer.

Ulemper

• Nedbetalingstiden vil forlenges. Det vil si at du binder deg til boliglånet i flere år enn du opprinnelig hadde søkt om.
• Siden boliglån har lengre nedbetalingstid enn forbrukslån, vil det være en sjanse for at du må betale mer i renter og kostnader om du velger å bake inn slik gjeld i boliglånet.
• Risikoen ved endringer i boligmarkedet vil øke, siden du har redusert egenkapitalen og økt lånet. Hvis renten skulle gå opp, vil du merke at du har økt belåningsgraden din gjennom høyere månedlige avdrag.
• Selv om renten er lavere, betyr det ikke alltid at refinansiering er det beste valget. Hvis kostnadene ved refinansiering er høye, eller hvis du planlegger å flytte snart, kan det være bedre å holde seg til det gamle lånet.

Gode råd før du refinansierer boliglånet

#1. Hvor lenge planlegger du å bli boende?

Hvis du planlegger å flytte snart, kan kostnadene ved refinansiering være høyere enn besparelsene du får fra lavere rente. Da kan det være bedre å beholde det gamle lånet.

#2. Lag deg et budsjett

Før du søker om refinansiering av boliglån, bør du skaffe deg oversikt over økonomien din; hvor mye penger som kommer inn, og hvor mye som går ut månedlig. Med et budsjett vil du enkelt få bedre kontroll på hvor mye penger du har til overs til å betale lånet.

Når du refinansierer boliglånet, øker du lånesummen, og det vil føre til at du må betale mer på lånet hver måned. Sørg for at du har nok penger til å betale lånet også etter en eventuell økning i boliglånsrenten.

#3. Kan du betale ned lånet raskere?

Hvis du har mulighet til å betale ned lånet raskere, kan det være lurt å velge kortere nedbetalingstid. Dette kan redusere de totale rentekostnadene.

#4. Vær klar over kostnadene

Husk at refinansiering kan ha kostnader som etableringsgebyr, takseringskostnader og eventuelle advokathonorarer. Vurder om besparelsene du får fra refinansiering er større enn disse kostnadene.

#5. Sammenlign flere banker

Før du går for en refinansiering av boliglånet i din eksisterende bank, bør du undersøke vilkår hos flere banker og sammenligne disse. Her kan det være mye penger å spare på renter og gebyrer. For å gjøre sammenligningen lettere, kan du bruke denne sjekklisten:

Sammenlign renter:

Rentesatsen kan variere. Undersøk denne hos flere banker. Det kan godt være at en annen bank har lavere renter enn din eksisterende bank Husk at det er den effektive renten som sier noe om lånets faktiske kostnad.

Sammenlign gebyrer:

Vanlige gebyrer på boliglån kan være etableringsgebyr, termingebyr og endringsgebyr. Hvilke  gebyrer som følger med lånet, og hvor mye penger du må ut med, vil være ulik fra bank til bank.

Derfor bør du få en oversikt over hvilke gebyrer du har i ditt eksisterende lån, og om det å overføre lånet til en annen bank kan gi deg mindre kostnader til gebyrer.

Tips: Se også refinansiering med sikkerhet i bolig

Oppsummering

1. Refinansiering av boliglån betyr at du tar opp mer lån i det eksisterende boliglånet. Dette gjøres i hovedsak for å frigjøre kapital til å kjøpe ting eller tjenester, for å få bedre vilkår på boliglånet, eller for å samle flere smålån i dette lånet.
2. Etter hvert som du betaler ned på lånet, kan det være at boligen øker i verdi, og da vil du ha mer egenkapital og mindre belåningsgrad. For å få innvilget refinansiering, må denne differansen mellom egenkapital og boligens verdi ha blitt større. Du må også ha pant i boligen.
3. En fordel med refinansiering av boliglån er at du kan spare penger på renter og gebyrer, særlig om du forhandler om vilkårene med andre banker. Du kan også spare penger på slike kostnader ved å banke inn forbrukslån i boliglånet. En ulempe er at du forlenger nedbetalingstiden, slik at du er bundet til gjelden for en lengre periode.
4. Når du refinansierer, øker du belåningsgraden. Vi anbefaler derfor at du skaffer deg oversikt over egen økonomi i forkant, slik at du vet at du kan betjene lånet om markedsrenten skal øke. Du bør også sammenligne flere banker i jakten på de mest gunstige lånevilkårene. Det er ikke sikkert at din eksisterende bank har det beste lånet.