Det er andre regler når det gjelder beskatning og finansiering av en sekundærbolig, enn av en primærbolig. Her forklarer vi hva det innebærer, og hva som regnes som en sekundærbolig.
Det er viktig å skille mellom begreper som primærbolig, sekundærbolig, fritidsbolig og hytte.
Dette er en sekundærbolig
En sekundærbolig er en helårsbolig som du eier, men som du ikke bor i med folkeregistrert adresse. Man har kun anledning til å være folkeregistrert ett sted. Hvis man derfor eier to helårsboliger, vil den ene bli regnet som primærbolig og den andre som sekundærbolig.
Dersom man bor fast i en bolig man leier, vil man være folkeregistrert på den adressen. Hvis man i tillegg eier en helårsbolig et annet sted i landet, vil da den boligen bli regnet som sekundærbolig, selv om man da kun eier én bolig.
En hytte eller fritidsbolig vil ikke bli regnet som sekundærbolig. I Norge er det klare reguleringer for hva som regnes som fritidsbolig og hytte. Hvis en bolig er registrert som fritidsbolig eller hytte har man ikke anledning til å folkeregistrere seg som fast bosatt der. Dermed vil den heller ikke kunne bli regnet som sekundærbolig.
Tips: Se skillet mellom sekundærbolig og primærbolig.
Investering i sekundærbolig
De fleste kjøper en primærbolig, før de tenker på å investere i en sekundærbolig. Det er også vanlig å betale ned mye eller all gjeld på primærboligen før man investerer i en sekundærbolig. Men det varierer.
De vanligste årsakene til å kjøpe en sekundærbolig er
- Investering
- Pendling
- Studentbolig til barn
1. Investering
Å investere i en bolig for utleie ses gjerne som en trygg og langsiktig investering. Det gir umiddelbart mulighet til leieinntekter. Siden boligmarkedet har økt mye de seneste årene, og ser ut til å fortsette å øke, regnes det som svært sannsynlig å få en relativt god verdiøkning på investeringen.
2. Pendling
Mange som pendler langt til jobb, investerer i en liten leilighet eller hybel der de jobber. Det gir også mulighet til utleie i ferier og andre perioder hvor man ikke trenger å benytte pendlerboligen.
3. Studentbolig til barn
En del foreldre som har økonomisk mulighet til det, velger å kjøpe leilighet til sine barn når de studerer. Da slipper barna utgifter til å leie bolig. Samtidig vil boligen kunne stige i verdi gjennom barnas studietid. Hvis den ikke skal brukes mer, kan den ofte selges med overskudd, eller eventuelt leies ut.
Felles for alle disse årsakene er at de ses som relativt trygge investeringer, fordi boligmarkedet viser tegn til å fortsette å stige. Samtidig er det ingen sikkerhet for at det vil være slik i all tid fremover. Det kan komme prisjusteringer i markedet, og endringer i samfunnet kan endre etterspørselen etter bolig ulike steder i landet.
Å låne for å kjøpe sekundærbolig
Hvis man skal låne penger for å kjøpe en sekundærbolig, må man ha minst 15 % egenkapital selv. Det er det samme som for primærbolig. Man kan aldri låne mer enn 85 % av markedsverdien på en bolig.
Imidlertid er det viktig å være klar over at det gjelder særlige regler for kjøp av sekundærbolig i Oslo-området.
Utlånsforskriften sier at man må ha minst 40 % egenkapital for å kjøpe sekundærbolig i Oslo-området.
Grunnen til denne særregelen for dette området er at myndighetene ønsker å begrense spekulasjon, og at de forsøker å stagge den kraftige prisveksten på boliger i hovedstadsområdet.
Også andre steder i landet har opplevd til dels kraftig vekst i boligmarkedet. Derfor har lignende regler vært vurdert også i andre pressområder, men foreløpig har det ikke blitt innført.
Likevel skal man være klar over at flere banker opererer med egne krav til egenkapital når det gjelder lån til sekundærbolig, i tillegg til myndighetenes grense. Derfor vil man ofte støte på krav fra banken om å ha høyere egenkapital enn det som er kravet i Utlånsforskriften.
Tips: Se også mellomfinansiering av bolig.
Sikkerhet for lån i primærbolig
For mange kan det imidlertid være lettere å stille egenkapital til sekundærboligen, enn det var å stille det til primærboligen. For hvis man har betalt ned lånet på primærboligen, kan den stilles som sikkerhet og telle som egenkapital.
Dersom man fortsatt har betydelig med lån på primærboligen, vil det kunne være et problem, på flere måter:
- Det vil bli vanskelig å bruke primærboligen som sikkerhet
- Det kan bli vanskelig å ta opp tilstrekkelig med lån
Det er viktig å huske på at bankene ikke har anledning til å låne ut mer til en låntaker enn fem ganger egen inntekt. Hvis man allerede har et boliglån, vil det derfor sjelden være rom for et slikt lån til.
Dette kommer helt an på hvor mye man trenger å låne, og hvor mye man har betalt ned på eksisterende gjeld.
Hvis man for eksempel har boliggjeld på kun 200 000 kr og inntekt på 800 000, vil det teoretisk være mulig å låne 3,8 mill. kr. for å kjøpe en sekundærbolig. Obos har også skrevet artikler om forskjellene mellom primærbolig og sekundærbolig.
Beskatning av sekundærbolig
Formuesskatt beregnes bare når man har nettoformue over 1,7 mill. kr. Det kan likevel gjelde mange som har verdier knyttet til eiendom og sparing.
Da beregner Skatteetaten forskjellig etter hvilken type bolig det er:
- Ved primærbolig beregnes 25 % av verdien som skattbar formue
- Ved sekundærbolig beregnes 100 % av verdien som skattbar formue
Dette kan du også lese mer om på nettsidene til Skatteetaten.
Husk også på at i mange kommuner kreves det eiendomsskatt i tillegg til formuesskatt. Før du kjøper en sekundærbolig, kan du sjekke med den enkelte kommune om hva som gjelder der du har tenkt å kjøpe.
Oppsummert
Mange ser på kjøp av en sekundærbolig som en god investering. Det stemmer ofte, både fordi det kan gi leieinntekter og verdiøkning på lang sikt.
Samtidig er det viktig å være klar over noen forhold som er annerledes med primærbolig og sekundærbolig:
- I Oslo-området må man stille minst 40 % egenkapital ved kjøp av sekundærbolig
- Bankene kan ikke låne ut mer enn fem ganger inntekten til låntaker, selv om to boliger stilles som sikkerhet
- Ved formuesbeskatning beregner Skatteetaten 95 % av verdien på sekundærboliger som skattbar formue
