Guide til boliglån

Trenger du penger til å kjøpe bolig? Et boliglån er en stor økonomisk investering. I vår komplette guide får du en fullstendig oversikt over alt du må vite om boliglån.

Hva kjennetegner et boliglån?

Skal du kjøpe bolig, vil du mest sannsynlig ha behov for å låne penger. De færreste av oss kan betale hele boligens kjøpesum med oppsparte midler. Boliglånet er designet for det formål å finansiere kjøp av bolig.

Nedenfor går vi gjennom de ulike faktorene som kjennetegner et boliglån.

#1. Krav til sikkerhet

For å få et boliglån, stilles det krav til at du stiller med sikkerhet. Her settes det pant i boligen som du låner penger for å kjøpe. Hvis banken vurderer at verdien på boligen ikke er tilstrekkelig med garanti til å kunne innvilge deg et lån, må du stille med en kausjonist eller en medlåntaker.

En kausjonist vil fungere som garanti for deler av eller hele lånesummen, ved å sette pant i sin egen bolig. En medlåntaker vil på lik linje som deg som hovedlåntaker være ansvarlig for at lånet betjenes.

Jo mer sikkerhet du stiller med, jo mer penger kan du låne. Men merk deg at banken kan selge boligen din om du bryter avtalen om tilbakebetaling.

#2. Lang nedbetalingstid

Forbrukslån uten sikkerhet har en nedbetalingstid på opptil fem år, mens et boliglåns løpetid er på opptil 30 år.

Den lange nedbetalingstiden gir deg fleksibilitet, og du kan enkelt endre nedbetalingsplanen underveis i løpetiden innenfor den gitte rammen. Merk deg at endringer kan medføre gebyrer.

#3. Renter på boliglån

Når du skal søke om boliglån, vil du måtte ta stilling til om du ønsker fast eller flytende rente på lånet. Velger du fast rente, vil rentesatsen fastsettes for en bestemt periode, og vil ikke påvirkes av endringer i markedsrenten.

Flytende rente innebærer på sin side at renten følger disse endringene. Endringer i styringsrenten kan skje flere ganger i året, og bankene følger ofte etter. Et lån med flytende rente kan koste deg mindre i rentekostnader enn et lån med fast rente, men samtidig kan flytende rente gi mindre kontroll på hva avdragene på lånet vil koste deg i løpet av lånets løpetid.

Ønsker du forutsigbarhet og trygghet i nedbetalingsperioden, kan du gå for fast rente. Merk deg at lån med fast rente ofte vil bli dyrere totalt sett enn et lån med flytende rente.

I tillegg skilles det mellom nominell og effektiv rente, der den effektive rentesatsen alltid er høyere enn den nominelle rentesatsen. Dette skjer fordi alle gebyrer som medfølger lånet innlemmes i effektiv rente.

Renten du får på boliglånet, settes ut fra både sikkerheten du stiller med, markedsrenten, graden av egenkapital og kredittvurderingen som banken tar av deg.

Tips: Se også hvordan finne billigste boliglån.

#4. Gebyrer på boliglån

De fleste boliglån kommer med gebyrer, og de vanligste er etableringsgebyr og termingebyr.

Termingebyret er en avgift du betaler for å dekke bankens utgifter for å administrere lånet ditt hver måned. Hvor stort termingebyret er, varierer fra bank til bank, men det pleier å ligge mellom 50 og 200 kroner. Hos Danske Bank må du betale 60 kroner i måneden.

Etableringsgebyret er en engangsavgift som du må betale ved inngåelse av låneavtalen. For et boliglån må du regne med å ut med flere tusen kroner, men det finnes også banker som har gebyrfrie lån. Hos Sparebanken Sør kommer etableringsgebyret på 2500 kroner.

#5 Du må stille med egenkapital

Et annet kjennetegn på boliglån, og som skiller det fra forbrukslån, studielån og andre lån,  er at du må stille med minst 15% i egenkapital. Mer egenkapital gir bedre renter.

Ulike typer boliglån

Når du skal søke om boliglån, kan alderen din spille en rolle. Det finnes boliglån som er designet for unge boligkjøpere, altså kjøpere under 34 år. Med et slikt lån kan kravet til egenkapital reduseres.

I tillegg finnes det såkalt grønne boliglån, som har som hensikt å gi et godt tilbud for å finansiere boliger som er miljøvennlige.

Hva er forskjellen på et annuitetslån og et serielån?

Du må velge mellom et annuitetslån og et serielån. Vi forklarer deg hva som skiller disse to nedbetalingsplanene fra hverandre. I hovedsak er det renter, gebyrer og nedbetalingstid.

Dette innebærer et annuitetslån

Et annuitetslån er den lånetypen de fleste velger når de skal kjøpe bolig, fordi det er et trygt og forutsigbart alternativ. Med et annuitetslån vil du betale mer renter enn avdrag i starten av låneperioden. Etter hvert vil du betale mindre i renter og mer i avdrag.

Dette innebærer et serielån

Serielånet fungerer motsatt; her vil terminbeløpet, altså avdrag, renter og gebyrer. være størst i begynnelsen av lånets løpetid, før det reduseres. Her er renten flytende og endres ved alle renteøkninger banken foretar seg. Hvor mye et serielån vil koste deg, er derfor mer usikkert.

Serielån brukes mest ved boliglån, men de fleste velger annuitetslån også ved dette lånet.

Fordeler og ulemper med serielån og annuitetslån

Med et serielån kan du betale ned boliglånet raskere enn med et annuitetslån. Samtidig kan den flytende renten gjøre at du ikke greier å betjene lånet om renten øker, siden lånet er sårbart for endringer i styringsrenten.

Med et annuitetslån vil du få mer forutsigbarhet, og terminbeløpet er fastsatt. Samtidig må du være sikker på at du greier å betale terminbeløpene, som øker i størrelse.

Skal du snart pensjonere deg eller får redusert inntekt av andre årsaken, kan serielån være det smarteste valget for deg. Da betaler du inn med i avdrag på lånet, slik at denne kostnaden reduseres litt og litt.

Med et annuitetslån vil du ha mer kontroll over hvor mye penger du har til rådighet til enhver tid. For unge som skal kjøpe sin første bolig, kan et slikt lån være det beste alternativet.

De fleste som er i jobb, velger et annuitetslån, nettopp på grunn av forutsigbarheten det gir.

Krav til deg som skal ta opp et boliglån

• Krav om egenkapital: For å få boliglån, må du ha minst 15% i egenkapital. Dette gjelder for alle långivere i hele Norge.
• Maksgjeld: Den samlede gjelden din kan ikke overgå fem ganger inntekten din.
• Krav om alder: Du må være over 18 år, og hos noen banker må du ha fylt 23 eller 25 år.
• Krav om bosted: Du må ha bodd i Norge i flere år, og du må i mange tilfeller ha norsk statsborgerskap.
• Krav om inntekt: Noen banker har inntektskrav, og det foreligger en lovfestet regel om at økonomien din skal tåle en renteøkning på fem prosent fra inngåelsen av avtalen.

Refinansiere boliglånet?

Refinansiering av boliglån er et tiltak du kan sette inn om du vil forbedre lånevilkårene. Det fordrer at du allerede har et boliglån, og at verdien på boligen har økt siden avtaleinngåelse.

Når du refinansierer, kan du for eksempel bruke den frigjorte kapitalen til å betale ned gjeld. Å bytte bank er også en form for refinansiering.

Dette bør du tenke på før du tar opp et boliglån

#1. Sett opp et budsjettforslag

Første steg på veien er å lage et budsjett. Det finnes flere budsjettmaler du kan laste ned gratis på nett. I budsjettet legger du inn inntekter, utgifter og gjeld, og slik kan du få bedre oversikt over hva du bruker penger på, og hvor mye penger du har til overs månedlig.

#2. Ikke ta opp mer lån enn du kan betjene

Når du har lagt inn alt i budsjettet, kan du lage en egen post der du setter av penger til å betjene boliglånet. Hvor mye penger har du til overs når alle andre utgifter er betalt? Ta utgangspunkt i din økonomiske situasjon, og sørg for at du ikke tar opp mer lån enn du har råd til.

Husk at et boliglån er en langvarig forpliktelse og som vil sette føringer for økonomien din i flere tiår fremover. Jo mer lån du tar opp, jo mindre vil du ha til overs til andre ting, som reiser, reparasjoner og fritidsaktiviteter.  Før du tar opp et lån bør du derfor tenke godt gjennom hva du ønsker å investere i og bruke pengene dine på i fremtiden.

#3. Bruk en kalkulator for boliglån

Flere steder på nett kan du finne kalkulatorer for å regne ut hva boliglånet vil koste deg hver måned. Med en slik kalkulator kan du finne ut hvor mye du har råd til å låne.

#4. Vurder hvor lang nedbetalingstid du trenger

Velger du å gå for 30 års nedbetalingstid på boliglånet, vil det gi deg større frihet og fleksibilitet innenfor disse rammene. Terminbeløpet vil reduseres, fordi det fordeles utover en lang periode.

Samtidig inngår du en langvarig avtale om et stort lån, og du er bundet til gjelden i flere tiår. Du vil også betale mer i renter og gebyrer, jo lengre nedbetalingstiden er. Vi råder deg derfor til å velge en nedbetalingstid som passer din økonomiske situasjon.

#5. Sjekk lån hos flere banker

Før du avgjør hvilken bank du skal velge, bør du undersøke vilkår hos flere banker og sammenligne disse.

I en sammenligning av boliglån bør du undersøke rentebetingelsene, gebyrene, nedbetalingstid, fleksibiliteten til lånet og bankens omdømme. Ta en nøye vurdering på om du skal velge annuitetslån eller serielån, og om du skal gå for fast eller flytende rente.

Oppsummering

1. Et boliglån er en langvarig forpliktelse, og du binder deg til gjeld for lang tid. Nedbetalingstiden er inntil 30 år. Du må stille med pant i bolig for å få boliglån, og du må ha minst 15% egenkapital.
2. Når du skal ta opp et boliglån, må du velge mellom fast og flytende rente. Fast rente gir mer forutsigbarhet, men kan bli dyrere i lengden. Renten fastsettes individuelt, og alle gebyrer er inkludert i den effektive rentesatsen.
3. Det finnes ulike boliglånstyper, som lån for unge kjøpere og grønne boliglån for miljøvennlige boliger. Boliglån kan være annuitetslån eller serielån. De fleste velger annuitetslån, der terminbeløpene er høyere i starten av lånets løpetid.
4. Før du skriver under en avtale om boliglån, bør du sette opp et budsjett, vurdere hvor mye lån du kan tåle å ta opp, og gjerne sammenligne flere lån.